How is the Sq. mtrs of a property measured?

[Biagio]

I'd like to know exactly how the official square metres of a property is measured when people are talking about the size of a house/appartment.
Do they mean just living areas or including balconies or including garage or including hallways???.

For example:
1. I keep seeing the average price/quotes for building is approx. 1,000 euros per square metre or whatever (this figure clearly varies substantially). Does this include balcony/portico/garage areas.

2. ICI, I believe, is calculated on the basis of liveable rooms and at least in my area if you have 4 store rooms not used for any living purpose, they are added up and considered as 1 extra liveable room. (I also understand that when I build a proper brick entrance from the road, I have pay a tax and the wider it is the more I have to pay).

3. When someone in Italy asks me how big my house is, do I give the total area including balconies, portico, garage and hallways or just living areas?. I'm never sure what to say.

In the UK of course, most people just give the number of bedrooms and bathrooms and weather its a terrace, semi or detached.

This has always confused me.

[juliancoll]

I believe square metre size is measured by the actual footprint of the house (x how many floors - any adjustment).

[latoca]

Norma UNI 10750 - Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio.
4.4 Criteri per la valutazione patrimoniale
La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale". Per maggiori approfondimenti ti suggeriamo l'acquisto della norma UNI.
“Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
100% delle superfici calpestabili;
100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).
Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
25% dei balconi e terrazze scoperti;
35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
35% dei patii e porticati;
60% delle verande;
15% dei giardini di appartamento;
10% dei giardini di ville e villini.

Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale”.
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D.P.R. n. 138/98 Allegato C - Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria
Il DPR n.138 del 1998 afferma che "l'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale" (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C.
Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo.
La superficie catastale è data dalla somma:
della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
del 25 per cento qualora non comunicanti;
della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;
della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.

La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento.
Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.

[latoca]

let me know if you need any help with the transaltion

Paola

[AllanMason]

Originally Posted by juliancoll

I believe square metre size is measured by the actual footprint of the house (x how many floors - any adjustment).

Given that our house - like many old houses - has walls that are a metre thick and more, this seems to me a daft way of doing things. Hoping to demonstrate how screwed up the figures would be in a real case, I just tallied up the area of our house, both by exterior dimensions and as a total of floor space of each room. Strangely, because approximately half the house has two floors and the remainder only one floor, it works out that the exterior footprint of our place is an area of 232m² while the usuable interior area is 230m².

However, if you multiply the exterior measurement area of the two-floored area by two, the total goes up to 350m² which is significantly larger than the interior area.

Still think it's a very odd way of dong things.

Al

[juliancoll]

Perhaps I should have been clearer with my explanation (as I understand it to be).

When I typed "(x how many floors - any adjustment)" what I meant was (MULTIPLY by how many floors MINUS any adjustment (as in where the house has only a partial second floor etc.)).

[latoca]

50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

If your walls are loadbearing, therefore thick, you add only 50% of their foot print.

Paola

[AllanMason]

Originally Posted by juliancoll

...what I meant was (MULTIPLY by how many floors MINUS any adjustment (as in where the house has only a partial second floor etc.)).

Which I think is what I did to reach the second total I gave in my last.

Originally Posted by latoca

50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
If your walls are loadbearing, therefore thick, you add only 50% of their foot print.

The true usable interior floor-space of our house: 230m². The total footprint of walls: 114m² (59m² ground floor, 55m² first floor).

Adding half the footprint of the walls to the real usable interior area gives 287m²; a mere 20% more than what we actually have by any rational means of calculation.

Italy!

Al

Edit: Ooops! Just realised that I didn't include the exterior dimensions of the recently built part of our house in the above calculations. Still, all that would have done is made the discrepancy between the area according to Italian law and the actuality according to commonsense even greater.

[NickZ]

In Canada you measure from the middle of the exterior walls. I bet the US is the same.

It leads to complaints from people that have bought small condos not knowing that the square footage they bought isn't really living space.Throw all the other "wasted" space [closets,halls etc] and what sounded like enough ends up being tiny.

Just one more good reason to see anything you buy first. Which is pretty hard if nobody builds spec anymore.

[Marc]

Originally Posted by AllanMason

...a mere 20% more than what we actually have by any rational means of calculation. Italy!

There is a certain logic behind the system; many Italians live in blocks of apartments and measuring property this way allows for an assessment of their size from the outside of the block, without entering to measure each room of each apartment. The gross figure, including walls, is 120% or so of the calpestabile figure surprisingly often. When you think about it, it's no less accurate than the the way houses are assesed for Council Tax in the UK; by a bloke with a clipboard making an educated guess from the end of the front garden and I find it more a more helpful way of describing houses than the old UK way of saying '3-bedroomed semi' etc..... as if all 3-bedroomed houses were the same size!